Zadatek otrzymany w grudniu 2022 r. w związku z zawarciem przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości

W grudniu 2022 r. zawarliśmy przedwstępną umowę sprzedaży środka trwałego (nieruchomości). Zgodnie z aktem notarialnym kupujący wpłacił zadatek. Na jego prośbę wystawiliśmy również fakturę. Sprzedaż środka trwałego w naszym przypadku jest zwolniona z VAT. Jak ująć w księgach i jak wykazać w sprawozdaniu finansowym otrzymany zadatek i wystawioną fakturę? Nasz rok obrotowy jest zgodny z kalendarzowym, a sprawozdanie sporządzamy według załącznika nr 1 do ustawy o rachunkowości. Sprzedaż środka trwałego zostanie sfinalizowana w 2023 r.

Otrzymany zadatek z tytułu przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości należy odnieść na konto 84 "Rozliczenia międzyokresowe przychodów". Saldo Ma tego konta jednostka zaprezentuje w pasywach bilansu w pozycji B.III.3 lit. i) "Inne zobowiązania krótkoterminowe wobec pozostałych jednostek".

Zgodnie z art. 19a ust. 8 ustawy o VAT, jeżeli przed dokonaniem dostawy towaru lub wykonaniem usługi otrzymano całość lub część zapłaty, w szczególności przedpłatę, zaliczkę, zadatek, ratę, wkład budowlany lub mieszkaniowy przed ustanowieniem spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą jej otrzymania w odniesieniu do otrzymanej kwoty. Generalnie jednostka, jako podatnik podatku od towarów i usług, otrzymując zadatek, na podstawie art. 106b ust. 1 pkt 4 ustawy o VAT zobowiązana jest do wystawienia faktury dokumentującej otrzymanie należności przed wydaniem towaru. Fakturę wystawia się nie później niż 15. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymano całość lub część zapłaty od nabywcy (por. art. 106i ust. 2 ustawy o VAT). Jednak w świetle art. 106b ust. 2 ustawy o VAT, podatnik nie jest zobowiązany do wystawienia faktury dokumentującej otrzymanie zadatku w przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości jest zwolniona z VAT. Dopiero w przypadku wystąpienia przesłanek wskazanych w art. 106b ust. 3 ustawy o VAT, tj. gdy nabywca wystąpi z żądaniem wystawienia faktury w ciągu 3 miesięcy, licząc od końca miesiąca, w którym dostarczono towar lub wykonano usługę bądź otrzymano całość lub część zapłaty, podatnik ma obowiązek wystawienia faktury.

W księgach rachunkowych otrzymany od kupującego zadatek wskazane jest zakwalifikować do rozliczeń międzyokresowych przychodów. W świetle art. 41 ust. 1 pkt 1 ustawy o rachunkowości, rozliczenia międzyokresowe przychodów, dokonywane z zachowaniem zasady ostrożności, obejmują w szczególności równowartość otrzymanych lub należnych od kontrahentów środków z tytułu świadczeń, których wykonanie nastąpi w następnych okresach sprawozdawczych. Do ewidencji przychodów przyszłych okresów służy konto 84 "Rozliczenia międzyokresowe przychodów". Kwotę zadatku ujętą na koncie 84 pytająca jednostka zarachuje do przychodów dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości.

Ewidencja księgowa otrzymanego zadatku oraz faktury dokumentującej jego otrzymanie

1. WB - otrzymanie zadatku na poczet przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości:

- Wn konto 13-0 "Rachunek bieżący",
- Ma konto 24-9 "Pozostałe rozrachunki - inne".

2. FS - faktura dokumentująca otrzymanie zadatku, gdy sprzedaż nieruchomości na podstawie przepisów o VAT jest zwolniona z VAT:

- Wn konto 24-9 "Pozostałe rozrachunki - inne",
- Ma konto 84 "Rozliczenia międzyokresowe przychodów".

Na dzień bilansowy kwota zadatku figuruje w księgach rachunkowych jednostki jako saldo Ma konta 84. W bilansie sporządzanym na 31 grudnia 2022 r. według załącznika nr 1 do ustawy o rachunkowości saldo tego konta podlega wykazaniu po stronie pasywów w pozycji B.III.3 lit. i), jako inne zobowiązania krótkoterminowe wobec pozostałych jednostek.

Jeśli w 2023 r. operacja sprzedaży środka trwałego dojdzie do skutku, to kwotę zadatku ujętą na koncie 84 jednostka przeksięguje do pozostałych przychodów operacyjnych, zapisem po stronie Wn konta 84, w korespondencji ze stroną Ma konta 76-0 "Pozostałe przychody operacyjne". Zwracamy bowiem uwagę, iż na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 32 lit. b) ustawy o rachunkowości, przychody i koszty związane ze zbyciem niefinansowych aktywów trwałych, w tym nieruchomości zaliczanych do środków trwałych, zalicza się odpowiednio do pozostałych kosztów i przychodów operacyjnych.